รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร
หลายๆคนคงอาจจะเคยได้ยินคำว่ารีไฟแนนซ์กันมาบ้างแล้ว บางคนก็อาจจะเข้าใจในความหมายของการรีไฟแนนซ์ แต่ก็ยังมีอีกหลายๆ คนที่ยังคงสังสัยว่าแล้วการรีไฟแนนซ์เนี่ยเป็นยังไง มีขั้นตอนอย่างไรบ้าง ยุ่งยากไหม แล้วต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร
การรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) คือ การทำเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคารแห่งใหม่ เพื่อนำเงินก้อนนั้นไปไถ่ถอนจำนองบ้านจากสถาบันการเงินเดิม ซึ่งการขอรีไฟแนนซ์บ้านกับสถาบันการเงินใหม่เราสามารถเปรียบเทียบกับสถาบันทางเงินอื่นๆ ได้เพื่อหาอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าเดิม ในส่วนนี้จะทำให้ผู้ขอสินเชื่อได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง ยอดการผ่อนชำระค่าบ้านต่อเดือนก็จะน้อยลง จึงสามารถช่วยประหยัดเงินและผ่อนบ้านได้หมดเร็วยิ่งขึ้น
เนื่องจากในการขอสินเชื่อบ้านกับสถาบันการเงินในช่วง 3 ปีแรก ทางธนาคารมักจะมีโปรโมชั่นที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำ แต่เมื่อผ่อนชำระเกินช่วง 3 ปีไปแล้ว จะเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งอ้างอิงตาม MRR ของแต่ละธนาคาร โดยหลังจากปีที่ 3 ไปแล้ว หากไม่มีการขอรีไฟแนนซ์แล้วยังชำระค่าบ้านเท่ากันทุกเดือน เงินที่เราชำระไปนั้นจะไปตัดเป็นดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้น ซึ่งจะทำให้ยอดหนี้คงเหลือที่เราต้องชำระหมดช้าลง ระยะเวลาในการผ่อนชำระหนี้ยาวขึ้น และเงินที่ต้องชำระค่างวดบ้านต่อเดือนก็เพิ่มขึ้นด้วย
โดยปกติแล้วสัญญาที่ทำเรื่องกู้ขอสินเชื่อบ้านจะมีอายุ 3 ปี หากต้องการรีไฟแนนซ์อาจต้องรอให้อายุครบสัญญาก่อน หรือหากจะรีไฟแนนซ์ก่อนอายุครบสัญญาอาจมีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม ดังนั้นควรศึกษารายละเอียดเงื่อนไขของสัญญาให้ดี
ข้อดีของการรีไฟแนนซ์บ้าน
การรีไฟแนนซ์บ้านจะช่วยลดภาระการผ่อนบ้านในแต่ละเดือนลง ทำให้เราสามารถผ่อนชำระค่าบ้านได้เหมือนช่วง 3 ปีแรก ธนาคารต่างๆ ยังมีโปรโมชั่นให้เลือกแล้วแต่ความเหมาะสมของแต่ละบุคคลเลย นอกจากนั้นการทำเรื่องรีไฟแนนซ์บ้านยังสามารถทำได้ทุกๆ 3 ปี อีกด้วยนะ แล้วการรีไฟแนนซ์มีข้อดีอย่างไรบ้าง
- ลดอัตราดอกเบี้ยบ้าน
หลักการสำคัญของการรีไฟแนนซ์คือการลดอัตราดอกเบี้ย เพราะในช่วงแรกที่เราผ่อนบ้าน ธนาคารจะมีโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยพิเศษให้เรา 3 ปีแรก หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะอ้างอิงตาม MRR ของแต่ละธนาคารซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว จะทำให้ดอกเบี้ยบ้านของเราเพิ่มสูงขึ้น จากเดิมที่ได้ประมาณ 3 % ก็จะเพิ่มขึ้นเป็น 6-7% นั่นจึงเป็นสาเหตุที่ว่าทำไมเราจ่ายเงินค่าผ่อนบ้านเท่าเดิม แต่กลับตัดแต่ดอกเบี้ยไม่ตัดเงินต้นเลย เพราะเมื่อเลยช่วงโปรโมชั่นที่ระบุในสัญญาไปแล้วอัตราดอกเบี้ยจะอ้างอิงตามที่ทางธนาคารกำหนด การรีไฟแนนซ์ให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงจึงช่วยให้เราสามารถชำระค่าผ่อนบ้านได้เหมือนกับช่วง 3 ปีแรก และเงินที่เราชำระก็จะไปตัดเป็นเงินต้นได้มาก ดอกเบี้ยก็จะลดลง
- ลดระยะเวลาผ่อนชำระ
การรีไฟแนนซ์บ้านเป็นการจัดยอดวงเงินใหม่ โดยนำวงเงินกู้คงเหลือจากธนาคารเดิมมาจัดวงเงินใหม่ในอัตราดอกเบี้ยใหม่ที่ถูกลง ซึ่งเมื่อดอกเบี้ยต่ำลงจะทำให้เรามีเงินไปตัดเงินต้นมากขึ้น การผ่อนบ้านของเราก็จะหมดไวขึ้น
- ลดภาระหนี้ยอดผ่อนต่อเดือน
เมื่อเราผ่อนบ้านไปแล้ว 3 ปี ยอดวงเงินกู้คงเหลือของเราก็ย่อมลดลงไปด้วย การรีไฟแนนซ์จะนำวงเงินที่ค้างชำระคงเหลือของเราไปทำการคำนวณ กับอัตราดอกเบี้ยใหม่ที่ต่ำลง ทำให้ยอดที่เราต้องจ่ายต่อเดือนลดลงตามไปด้วย
- สามารถขอวงเงินกู้เพิ่มได้
บางธนาคารมีโปรโมชั่นให้สามารถกู้เพิ่มได้ อาจจะนำเงินส่วนนี้ไปเสริมสภาพคล่องต่างๆ หรือนำไปตกแต่งบ้านเพิ่มเติมก็ได้
ข้อควรรู้ก่อนการรีไฟแนนซ์
เมื่อเรารู้ข้อดีของการรีไฟแนนซ์ไปแล้วมาดูสิ่งที่ควรรู้ก่อนรีไฟแนนซ์บ้านกันว่ามีอะไรบ้าง
- ก่อนที่จะทำการตัดสินใจรีไฟแนนซ์ต้องตรวจสอบสัญญาเดิมก่อนว่า สัญญาเดิมนั้นได้กำหนดระยะเวลาที่สามารถรีไฟแนนซ์ได้เมื่อไหร่ แต่ส่วนใหญ่แล้วจะกำหนดไว้ที่ 3 ปี แต่หากเราทำการรีไฟแนนซ์ก่อนอายุครบสัญญาอาจเสียค่าปรับ 3% ของวงเงินกู้เดิม
- เตรียมเอกสารใหม่เหมือนยื่นขอสินเชื่อครั้งแรก และมีการตรวจสอบเครดิตทางการเงินใหม่ หากใครมีภาระหนี้สินอื่นเพิ่มขึ้นมาก็อาจทำให้ยื่นขอรีไฟแนนซ์ไม่ผ่านได้
- ต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมต่างๆ อาทิ ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ ค่าประเมินหลักทรัพย์ ค่าประกันอัคคีภัย ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ เป็นต้น
ขั้นตอนการรีไฟแนนซ์บ้าน
ขั้นตอนของการรีไฟแนนซ์บ้านนั้นจะคล้ายกับการยื่นซื้อบ้านครั้งแรก ขั้นตอนรีไฟแนนซ์มีดังนี้
- ตรวจสอบสัญญาการกู้เดิม
ก่อนทำการยื่นรีไฟแนนซ์บ้าน ต้องตรวจสอบสัญญากู้เดิมก่อนว่าเราสามารถรีไฟแนนซ์ได้เมื่อไหร่ ชำระเงินกู้ไปแล้วกี่งวด เหลือระยะเวลาที่ต้องชำระอีกกี่งวด วงเงินที่ยังค้างชำระเหลืออีกเท่าไหร่ ซึ่งสามารถตรวจสอบกับธนาคารเดิมที่เราผ่อนชำระอยู่ได้ เมื่อพิจารณาดีแล้วจึงไปยื่นเรื่องกับธนาคารใหม่ แต่ต้องตรวจสอบรายละเอียดของสัญญาเดิมให้ดีก่อนทำการรีไฟแนนซ์ มิฉะนั้นอาจเสียค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดได้
- เลือกธนาคารใหม่ที่เหมาะสมกับความต้องการ
ทำการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารและเงื่อนไขที่ตรงกับความต้องการของเรา เพื่อนำมาประกอบการตัดสินใจ ซึ่งแต่ละธนาคารก็จะมีอัตราดอกเบี้ย โปรโมชั่น และเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไป
- เตรียมเอกสารให้พร้อมสำหรับการยื่นกู้
การเตรียมเอกสารจะเหมือนกับการยื่นกู้บ้านใหม่อีกรอบ โดยเอกสารที่ต้องเตรียมแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ดังนี้
เอกสารข้อมูลส่วนบุคคล เช่น บัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้านและทะเบียนสมรส เป็นต้น
เอกสารแสดงรายได้ เช่น สลิปเงินเดือน และรายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน เป็นต้น
เอกสารหลักประกัน เช่น โฉนดที่ดินและสัญญาเงินกู้จากธนาคารเดิม เป็นต้น
- ยื่นเอกสารขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์กับทางธนาคารที่เลือก
เมื่อยื่นเอกสารแล้วทางธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่เข้าไปประเมินราคาหลักทรัพย์เพื่อประกอบการอนุมัติ และเมื่อได้รับการอนุมัติแล้วทางธนาคารจะติดต่อกับธนาคารเดิมเพื่อสอบถามหนี้คงเหลือและนัดวันไถ่ถอนต่อไป
- เตรียมค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ
ตัวอย่าง อัตราค่าธรรมเนียม
- ค่าประเมินหลักทรัพย์ 2,000-3,000 บาท ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร
- ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ซึ่งชำระให้กับกรมที่ดิน
- ค่าอากรแสตมป์ 05% ของวงเงินกู้ ซึ่งชำระให้กับทางกรมสรรมพากร
- ค่าประกันอัคคีภัย (เป็นค่าใช้จ่ายที่เราต้องจ่ายอยู่แล้วแม้จะไม่ได้รีไฟแนนซ์)
- ค่าประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อบ้าน หรือ MRTA (ประกันตัวนี้เราสามารถเลือกได้ว่าจะทำหรือไม่ทำก็ได้ )
- ทำสัญญาและจดจำนองที่กรมที่ดิน
สำหรับการทำสัญญา ต้องมีการนัดหมายกับทั้งธนาคารเก่าและธนาคารใหม่ภายในวันเดียวกัน ณ กรมที่ดิน พร้อมกับการทำสัญญาจดจำนองและชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ หลังทำสัญญาและจดจำนองเรียบร้อยแล้ว ถือเป็นอันเสร็จหลังจากนี้ก็ทำการผ่อนชำระงวดบ้านกับธนาคารใหม่ได้เลย